Un risque bien réel...
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Chaque année 800 000 foyers ont des retards de paiement. La presse aime écrire sur les propriétaires qui ont perdu des 15 000 € en loyers impayés et en procédures diverses.
Depuis 15 ans que je loue mes appartements, j'ai eu des incidents mais jamais d'impayés importants. Et ce que j'ai appris en chemin et découvert en analysant le marché de l'impayé m'a fait froid dans le dos.
Parce que je ne sais pas vous mais il n'y a rien de plus pénible que d'avoir un locataire qui profite d'être logé sans payer son loyer. Et bien sûr de continuer toujours à recevoir les appels de charge que vous devez payer.
L'un des chiffres que je trouve très parlant, c'est qu'un investisseur particulier à 2,7 fois plus de risque de subir un impayé que lorsque c'est géré par un professionnel.
La réalité est simple : les articles que vous voyez dans la presse sont le résultat d'une mauvaise gestion.
Et s'il existait une approche simple pour n'avoir aucun impayé ?
Ne pas avoir d'impayés n'est pas "cool". C'est la base. C'est indispensable si vous voulez compter sur ce revenu, pouvoir rembourser votre prêt tranquillement.
C'est incontournable si vous voulez être crédible vis à vis de votre banque. Si vous voulez dormir serein, sur vos 2 oreilles.
Le problème est simple. Même si statistiquement, les impayés concernent environ 4% des locations, lorsque ça vous arrive, c'est très embêtant.
Voici déjà ce qui ne MARCHE PAS :
Le garant
Le bail notarié
Les magouilles
La justice
Le garant ne marche pas pour une raison simple : pour être payé, il faut le faire payer. Et s'il ne veut pas ou ne peut pas, c'est retour à la case départ.
Le bail notarié, c'est bien sur le papier. Le logo du notaire rassure. Le bail sera bien juridiquement conforme mais ça n'assure en RIEN la solvabilité du locataire et son bon vouloir de payer le loyer.
Donc, ça ne sert à rien.
Les magouilles vont vous attirer plus de problèmes qu'autre chose car la justice aime toujours défendre le pauvre petit locataire. Bien sûr, il y a des cas où un bon coup de batte de baseball résoudrait bien des problèmes. Mais vous n'avez pas besoin de prendre ce genre de risques. Ce serait même idiot.
Enfin la justice. Cela peut finir par marcher. Mais une procédure qui peut prendre 24 mois, est-ce une procédure qui marche ?
Au regard du temps qu'il faut, non, ça ne marche pas.
Donc il faut ABSOLUMENT éviter d'avoir à y recourir.
Alors qu'est-ce qu'on fait ?
Le vrai problème c'est que le loyer ne doit pas dépendre du bon vouloir du locataire.
Et c'est même pire que ça.
Connaissez-vous l'expression ? "Séparer le bon grain de l'ivraie"
Elle parle du fait d'arriver à trier les choses. Le bon grain, le blé de la mauvaise herbe, l'ivraie.
L'ivraie était parfois semée dans les champs des ennemis afin qu'ils pensent faire une bonne récolte et se retrouve, l'hiver venu, avec beaucoup moins de ressources que prévues.
C'est l'idée que quand vous avez le dossier d'un candidat et que les critères de solvabilité sont bons, vous ne savez pas si le locataire sera malgré tout un bon locataire.
Autrement dit, même avec un revenu 3 fois supérieur au loyer, rien ne vous garantit d'être payé.
Le vrai problème c'est de dépendre du bon vouloir de votre locataire.
En plus sa situation peut évoluer. Il peut se mettre à péter les plombs dans sa vie ou trouver une nouvelle passion pour la 86 tout en souhaitant garder votre appartement sans rien payer.
Donc quelqu'un de parfaitement respectable, le jour où vous donnez les clés, peut au bout de quelques temps se révéler être complètement instable ou ingérable.
Ce que vous devez donc faire, c'est bien choisir votre locataire, (ça reste la base) mais aussi bien assurer vos arrières.
Vous devez prendre des sécurités supplémentaires.
On l'a vu, le garant personne physique n'est pas une bonne sécurité.
Il existe plusieurs options :
l'assurance loyer impayé
le garant privé
une garantie très peu connue avec la banque
une assurance complémentaire pour ne rien avoir à payer pour poursuivre votre locataire
un type de bail où votre locataire peut payer son loyer d'avance (jusqu'à 10 mois)
une combinaison de tout ça
2 types de locataires avec jusqu'à 0,1% d'impayés (autrement dit, aucun)
Il existe donc une multitude de solutions selon le type de logement que vous louez, selon comment vous l'exploitez et selon à quel type de public vous le louez.
J'ai réuni toute une méthode dans Objectif 0 impayés pour vous permettre de loyer en étant serein avec la méthode 🎯 SECURE :
S : Sélection "Bon Grain" - Utiliser la Fiche Scoring et les 9 signaux d'alerte pour identifier les 95 % de futurs impayés. C'est l'étape où l'on trie le bon grain de l'ivraie et où l'on repère les faux dossiers.
É : Éradication des Fausse-Pistes - Écarter les fausses sécurités (garant physique, bail notarié inefficace) et identifier les 4 documents obligatoires pour se construire un dossier "blindé".
C : Contrat Avancé (Cash & Contrôle) - Utiliser le contrat de location auquel personne ne pense ou le mode de location méconnu qui permet le paiement d'avance (jusqu'à 10 mois), pour s'assurer un encaissement sans dépendre du locataire.
U : Unification des Garanties - Mettre en place les sécurités supplémentaires : l'assurance loyer impayé (GLI), le garant privé, et surtout, la garantie peu connue et gratuite.
R : Réactivité 48 Heures - Avoir en place la solution pour être payé en 48h en cas de retard de loyer, transformant l'impayé en simple retard, et savoir appliquer les 4 bonnes pratiques pour éviter d'entrer dans la spirale judiciaire longue (24 mois).
E : Encaissement 100 % Garanti - L'objectif final : sécuriser 100 % de votre revenu locatif et obtenir le mode de location 0 charge mentale.
Ce que vous allez apprendre avec la méthode 🎯 SECURE :
Les 9 signaux d’alerte qui trahissent 95 % des futurs impayés (et comment les éviter)
Les 4 documents à exiger obligatoirement (et ceux qu'il est interdit de demander)
Vous n'aurez jamais d'impayé avec ce type de locataire
Un mode de location méconnu mais pour lequel vous pouvez vous faire payer d’avance
Le garant physique, bien sur le papier mais une galère dans la réalité et quoi faire à la place
Le bail notarié est inefficace, voici pourquoi
4 bonnes pratiques à ne pas rater pour ne jamais avoir d’impayés
Une garantie peu connue et gratuite (ce n’est pas visale) pour vous sécuriser
Les techniques pour repérer les faux dossiers de locataire
Traiter un impayé - comment s'y prendre
Les pires dingueries que m’ont fait quelques locataires et que vous pouvez facilement éviter (je me suis lâché sur les anecdotes)
La fiche scoring locataire pour savoir s’il faut louer ou non
Le contrat de location auquel personne ne pense mais qui garantie d’être payé
La solution pour être payé en 48h en cas de retard de loyer
Un mode de location 0 charge mentale et qui vous garantit d’être payé
J'ai tout réuni dans une formation vidéo qui va droit au but
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Je suis Michael Ferrari, fondateur d’Esprit Riche en 2007. Parti d’une famille surendettée, j’ai créé mon indépendance financière avec les 3 piliers que sont la bourse, l’entreprenariat et l’immobilier.
Je suis l’auteur de la méthode « Je réussis mon investissement locatif ». Pionnier en France sur ce secteur, j’ai accompagné des milliers de personnes vers leur indépendance financière.
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