S.É.C.U.R.E. (Objectif 0 Impayés)

Ce que personne ne vous dit avant de signer votre premier bail

Un risque bien réel...

Encaissez 100 % de vos loyers, tous les mois, sans jamais dépendre de la bonne volonté de votre locataire

La méthode que j'applique depuis 15 ans sur mes appartements. Elle tient en 5 étapes et se met en place avant même de choisir votre locataire.

Chaque année, environ 800 000 foyers en France ont des retards de paiement de loyer.

Vous n'en entendez parler que quand ça tourne mal. Le propriétaire qui a perdu 15 000 €. Celui qui a mis 24 mois à récupérer son appartement. Celui qui payait encore les charges de copropriété d'un logement occupé gratuitement.

Ces histoires existent. Je les ai lues comme vous.

Ce qui m'a marqué, c'est autre chose : un investisseur particulier a environ 2,7 fois plus de risque de subir un impayé que lorsque le bien est géré par un professionnel.

Pas parce que le professionnel a un pouvoir magique. Parce qu'il applique une procédure, et le particulier improvise.

Depuis 15 ans que je loue mes appartements, j'ai eu des incidents. Des retards, des locataires pénibles, quelques dingueries que je vous raconterai. Jamais d'impayé important. Jamais de procédure judiciaire.

Jamais un mois où je me suis demandé si le loyer allait tomber.

Ce n'est pas de la chance.

C'est une question de méthode, et cette méthode se met en place avant la signature du bail, pas après.

Vous ne savez peut-être pas ce qui se passe concrètement quand un locataire arrête de payer. Personne ne vous l'explique avant que ça arrive.

Voici le calendrier réel.

Le 5 du mois. Rien sur le compte. Vous vous dites que c'est un retard de virement. Ça arrive.

Le 15. Toujours rien. Vous envoyez un message. Réponse : « désolé, un souci, je régularise la semaine prochaine ». Vous êtes rassuré. Vous ne devriez pas.

Le mois suivant. Ni le loyer du mois dernier, ni celui de ce mois. Les messages restent sans réponse. Le téléphone sonne dans le vide.

Deux mois plus tard. Vous avez compris. Vous appelez un commissaire de justice. Il envoie un commandement de payer. Le locataire dispose d'un délai légal pour régulariser avant que vous puissiez saisir le juge. Ce délai court, et pendant qu'il court, vous payez.

Six mois plus tard. Audience. Le juge peut accorder des délais de paiement supplémentaires au locataire de bonne foi. Vous les subissez.

Neuf mois plus tard. Vous obtenez enfin un jugement d'expulsion. Sauf qu'entre le 1er novembre et le 31 mars, c'est la trêve hivernale. Aucune expulsion ne peut être exécutée. Vous attendez le printemps.

Dix-huit à vingt-quatre mois plus tard. Vous récupérez votre appartement. Souvent dégradé.

Avec un titre exécutoire contre quelqu'un qui n'a rien à saisir.

Pendant tout ce temps, vous avez continué à payer : la mensualité du crédit, les charges de copropriété, la taxe foncière, l'assurance.

Et vous avez déclaré aux impôts des loyers que vous n'avez jamais touchés, parce que le régime réel ne vous permet de déduire la créance que dans des conditions précises.

Faisons le calcul, à titre d'illustration.

Un loyer de 750 € sur 18 mois, c'est 13 500 € qui ne rentrent pas.

Ajoutez 3 000 € de charges et de taxe foncière que vous avez avancées. Ajoutez les frais de procédure. Ajoutez la remise en état.

Vous êtes autour de 20 000 €.

Pour un seul appartement.

Pour un seul locataire.

Et le pire n'est pas là. Le pire, c'est ce que ça fait à votre projet.

Votre banquier voit votre compte.

Votre capacité d'emprunt se referme. Le deuxième investissement, celui qui devait suivre, n'aura pas lieu.

Un impayé ne coûte pas un loyer. Il coûte des années de stratégie patrimoniale.

Et s'il existait une approche simple pour n'avoir aucun impayé ?

Ne pas avoir d'impayés n'est pas "cool". C'est la base. C'est indispensable si vous voulez compter sur ce revenu, pouvoir rembourser votre prêt tranquillement.

C'est incontournable si vous voulez être crédible vis à vis de votre banque. Si vous voulez dormir serein, sur vos 2 oreilles.

Le problème est simple. Même si statistiquement, les impayés concernent environ 4% des locations, lorsque ça vous arrive, c'est très embêtant.

Voici déjà ce qui ne MARCHE PAS :

Le garant
Le bail notarié
Les magouilles
La justice

« Je prendrai un garant »

C'est le réflexe numéro un, et c'est la plus grande illusion du marché locatif.

Le garant, ou caution, s'engage à payer si le locataire ne paie pas. Très bien. Sauf que pour qu'il paie, il faut le faire payer.

S'il refuse, vous devez le poursuivre lui aussi. S'il a changé d'adresse, vous savez même pas où il habite. Vous n'avez même pas moyen de le contacter !

Deuxième procédure, deuxièmes délais, deuxièmes frais. S'il n'a rien, vous avez un beau papier signé sans aucune valeur pratique.

S'il a déménagé, s'il est à l'étranger, si son acte de cautionnement contient une erreur de forme, vous n'avez plus rien du tout.

Un acte de cautionnement mal rédigé ne vaut rien. C'est le document sur lequel les propriétaires font le plus d'erreurs, parce qu'ils le recopient d'un modèle trouvé en ligne sans savoir ce qui le rend valable.

Le garant, ce n'est pas une sécurité. C'est un recours supplémentaire. Ce n'est pas la même chose.

« Je ferai un bail notarié »

L'idée est séduisante : le bail authentique a force exécutoire, donc on croit qu'on peut agir plus vite.

Le logo du notaire rassure.

Le bail sera juridiquement propre.

Mais un bail parfaitement rédigé ne rend pas votre locataire solvable et ne lui donne aucune envie supplémentaire de payer.

Vous aurez payé pour un document. Vous n'aurez rien acheté en sécurité.

« Je demanderai trois fois le loyer en revenus »

C'est la règle que tout le monde applique. Elle est utile, elle ne suffit pas.

Un locataire avec 2 400 € de revenus pour un loyer de 800 € coche la case.

Puis il perd son emploi. Puis il divorce.

Puis il traverse une mauvaise année.

Le dossier photographie une situation à un instant précis. Le bail dure trois ans.

Et il y a plus embêtant : les faux dossiers.

Fiches de paie modifiées, avis d'imposition fabriqués, attestations d'employeur qui n'existe pas.

Ce n'est plus marginal, c'est devenu une industrie. Un dossier parfait doit vous alerter autant qu'il vous rassure.

« Si ça se passe mal, il y a la justice »

Ça finit parfois par marcher. Relisez l'étape 2 pour le délai.

Une solution qui met deux ans à produire un résultat n'est pas une solution. C'est un plan de secours dont l'objectif est de ne jamais avoir à s'en servir.

« Je passerai par une agence »

Ça retire de la charge mentale, ça ne retire pas le risque. L'agence prélève 6 à 8 % de vos loyers, sélectionne le locataire à votre place et, quand l'impayé arrive, vous transmet le dossier.

Juridiquement, une agence n'a qu'une obligation de moyens, jamais de résultats. Si l'agence prend un locataire avec un faux dossier, vous ne pouvez même pas l'attaquer pour cela !

Sauf si elle a souscrit une garantie pour vous. Mais alors c'est la garantie qui vous protège, pas l'agence. Autant la souscrire vous-même et garder les 8 %.

« Les moyens détournés »

Changer la serrure, couper l'eau, entreposer les affaires sur le palier. Non.

La loi protège l'occupant, y compris quand il ne paie plus. Vous vous exposez à des sanctions lourdes et vous transformez un dossier que vous auriez gagné en dossier que vous allez perdre.

Je vais pas vous mentir, ça marche, mais vous prenez des risques.

Si toutes ces solutions déçoivent, c'est qu'elles s'attaquent toutes à la même chose : réparer après.

Le vrai problème est ailleurs, et il est simple.

Votre revenu locatif dépend chaque mois d'une décision que quelqu'un d'autre prend à votre place.

Le 5 du mois, un être humain décide de faire un virement, ou non. Vous n'avez aucun pouvoir sur cette décision. Vous n'avez que des recours, c'est à dire de la réparation lente et coûteuse.

Un investisseur professionnel ne travaille jamais comme ça. Il ne construit pas sur la bonne volonté d'un tiers. Il construit sur des mécanismes qui fonctionnent que le tiers soit coopératif ou non.

Vous connaissez peut être l'expression « séparer le bon grain de l'ivraie ». L'ivraie est une mauvaise herbe qui ressemble au blé tant qu'elle pousse. On ne voit la différence qu'à la récolte, quand il est trop tard.

Un dossier de location, c'est exactement ça. Vous voyez des documents, vous ne voyez pas la personne. Vous décidez sur des apparences, et vous découvrez la réalité douze mois plus tard.

Ce n'est pas de votre faute. Personne ne vous a appris à lire un dossier, et surtout, personne ne vous a dit qu'il existe des mécanismes qui rendent la question du dossier beaucoup moins critique.

L'ivraie était parfois semée dans les champs des ennemis afin qu'ils pensent faire une bonne récolte et se retrouve, l'hiver venu, avec beaucoup moins de ressources que prévues.

C'est l'idée que quand vous avez le dossier d'un candidat et que les critères de solvabilité sont bons, vous ne savez pas si le locataire sera malgré tout un bon locataire.

Voici le principe qui change tout.

Un loyer ne doit pas être demandé. Il doit être structurellement garanti.

Autrement dit : arrêtez de chercher le locataire parfait, et construisez une location où même un mauvais locataire ne peut pas vous coûter d'argent.

Ce sont deux métiers différents.

Le premier repose sur votre intuition, il échoue tôt ou tard. Le second repose sur des mécanismes, il tient.

Concrètement, cela veut dire qu'il existe un panorama de sécurités que la plupart des propriétaires débutants ne connaissent pas.

Je vous en donne la carte, parce que même si vous n'achetez rien aujourd'hui, vous devez savoir que ça existe.

Les six familles de sécurités

1. L'assurance loyers impayés (GLI). Vous payez une prime, en général un petit pourcentage du loyer annuel, et l'assureur prend le relais si le locataire ne paie plus.

C'est efficace, mais il y a un piège que presque personne ne connaît : quand vous souscrivez une GLI, vous ne pouvez en principe pas exiger en plus une caution personnelle, sauf cas particuliers prévus par la loi comme le locataire étudiant ou apprenti.

Beaucoup de propriétaires cumulent les deux et se retrouvent avec une garantie qui saute au moment où ils en ont besoin. Il faut aussi savoir que l'assureur impose ses propres critères de solvabilité : si votre locataire ne les remplit pas au jour de l'entrée, vous n'êtes pas couvert, même si vous payez la prime.

2. La garantie publique gratuite.

Visale, portée par Action Logement, ne coûte rien au propriétaire et couvre certains profils, notamment les jeunes de moins de 31 ans, sous conditions de plafond de loyer.

Elle est excellente quand elle s'applique. Le problème, c'est qu'elle ne s'applique pas à tout le monde et que le dispositif évolue régulièrement.

Et elle est limitée aux trois premières années de location.

3. Une garantie gratuite beaucoup moins connue.

Il en existe une autre, qui n'est pas Visale, que très peu de propriétaires utilisent alors qu'elle ne coûte rien. Je la détaille dans la formation, avec la marche à suivre.

4. Le garant privé payant.

Une société se porte caution à la place d'un proche, moyennant une commission payée par le locataire.

Cela élargit énormément le vivier de candidats solvables, notamment pour les profils indépendants ou expatriés qui ont de l'argent mais pas le bon dossier sur le papier.

5. Le mode de location qui permet le paiement d'avance.

C'est le levier le plus radical et le moins utilisé. Il existe une forme de location, parfaitement légale, dans laquelle vous pouvez encaisser jusqu'à dix mois de loyer avant même la remise des clés.

Quand l'argent est déjà sur votre compte, la question de l'impayé ne se pose plus. Elle disparaît.

6. Les deux profils de locataires à taux d'impayé quasi nul.

Il existe deux catégories de locataires pour lesquelles le taux d'impayé descend autour de 0,1 %, c'est à dire aucun impayé en pratique. Ce ne sont pas des profils rares ni compliqués à trouver. Il faut juste savoir qu'ils existent et comment les capter.

La bonne combinaison dépend de votre logement, de votre mode d'exploitation et du public auquel vous louez. Il n'y a pas une solution universelle, il y a une méthode pour choisir la vôtre.

J'ai réuni toute une méthode dans Objectif 0 impayés pour vous permettre de loyer en étant serein avec la méthode 🎯 SECURE :

cinq étapes que vous mettez en place dans l'ordre, avant même de publier votre annonce.

S comme Sélection « Bon Grain ». Vous utilisez la fiche de scoring et les 9 signaux d'alerte qui trahissent l'immense majorité des futurs impayés. Vous apprenez aussi à repérer un faux dossier, ce qui est devenu indispensable.

É comme Éradication des fausses pistes. Vous écartez ce qui ne protège pas (garant personne physique mal cadré, bail notarié) et vous identifiez les 4 documents à exiger obligatoirement, ainsi que ceux que vous n'avez pas le droit de demander.

C comme Contrat avancé. Vous découvrez le contrat de location auquel personne ne pense et le mode de location qui autorise le paiement d'avance jusqu'à dix mois. C'est l'étape où vous cessez de dépendre du locataire.

U comme Unification des garanties. Vous mettez en place les sécurités complémentaires : GLI, garant privé, et la garantie gratuite peu connue. Vous apprenez surtout comment les combiner sans annuler l'une par l'autre.

R comme Réactivité 48 heures. Vous installez le dispositif qui vous fait payer en 48 heures en cas de retard. Un impayé devient un simple retard, et vous n'entrez jamais dans la spirale judiciaire.

E comme Encaissement 100 % garanti. Le résultat : un revenu locatif sécurisé et un mode de location à zéro charge mentale.

Une précision honnête : aucune méthode ne supprime le risque à 100 %. Ce que fait celle ci, c'est le rendre marginal et surtout indolore, parce que quand la sécurité est en place avant le bail, un incident redevient ce qu'il aurait toujours dû être : une formalité de quelques jours.

Imaginez le mois prochain.

Le 5 tombe. Vous ne regardez même pas votre compte, parce que vous savez déjà que c'est rentré. Ce n'est plus une question, c'est un mécanisme.

Vous relouez sans cette petite boule au ventre au moment de choisir entre deux candidats, parce que vous avez une grille et que la grille décide à votre place.

Vous signez votre acte de cautionnement en sachant exactement pourquoi chaque phrase est là.

Et quand un locataire a un vrai coup dur, parce que ça arrive, vous savez quoi faire dès la première semaine au lieu de laisser la situation pourrir trois mois.

Votre banquier voit un compte propre et des loyers réguliers. Votre dossier pour le prochain achat est plus solide qu'il ne l'a jamais été.

C'est ça, l'effet réel. Pas seulement l'argent que vous ne perdez pas, mais le projet que vous pouvez enfin continuer.

Ce que vous allez apprendre avec la méthode 🎯 SECURE :

C'est une formation vidéo courte, sans remplissage. Vous pouvez la suivre en une soirée et appliquer la première étape dès le lendemain.

Elle est courte parce qu'elle est opérationnelle. Il n'y a pas de cours de droit locatif, il y a ce que vous devez faire, dans quel ordre, avec les documents pour le faire.

Ce que vous allez apprendre :

Les 9 signaux d'alerte qui trahissent 95 % des futurs impayés, et comment les repérer dès le premier échange
Les 4 documents à exiger obligatoirement (et ceux qu'il est interdit de demander)

Les deux profils de locataires pour lesquels vous n'aurez pratiquement jamais d'impayé

Le mode de location méconnu qui vous permet d'être payé d'avance, jusqu'à dix mois
Le garant physique, bien sur le papier mais une galère dans la réalité et quoi faire à la place

Le bail notarié est inefficace, voici pourquoi

4 bonnes pratiques à ne pas rater pour ne jamais avoir d’impayés

Une garantie peu connue et gratuite (ce n’est pas visale) pour vous sécuriser
Comment mettre sous garantie un locataire existant et déjà en place que vous avez

Traiter un impayé - comment s'y prendre

Les pires dingueries que m’ont fait quelques locataires et que vous pouvez facilement éviter (je me suis lâché sur les anecdotes)

La fiche scoring locataire pour savoir s’il faut louer ou non

Le contrat de location auquel personne ne pense mais qui garantie d’être payé

La solution pour être payé en 48h en cas de retard de loyer

Un mode de location 0 charge mentale et qui vous garantit d’être payé
Les pires dingueries que m'ont faites certains locataires, et comment vous les éviterez facilement (je me suis lâché sur les anecdotes)

J'ai tout réuni dans une formation vidéo qui va droit au but

Comment commander ?

1️⃣ Cliquez sur le bouton orange juste en dessous 👇

2️⃣ Connectez-vous et entrez vos informations de paiement dans le formulaire sécurisé

3️⃣ Une fois la formation commandée, elle sera ajoutée à votre espace membre.
Votre accès à vie est garanti.

Rejoindre le programme