Quand j’ai acheté mon quatrième immeuble, c’était à un “gros” investisseur du coin. Le jour de la signature de l’acte authentique, je l’ai enfin rencontré et nous avons pris le temps de discuter.

De notre échange, j’ai gardé un message clé : au bout d’un moment tous les investisseurs se demandent combien de temps ils vont garder leur immobilier… et quoi faire à la place

Si vous lisez cette page c’est que vous êtes probablement déjà investisseur… et même si ça n’est pas le cas, vous allez vite comprendre où je veux en venir.

Quand on parle d’immobilier 99% des gens pensent à de l’habitation. C’est normal. L’habitation a l’avantage d’être très connu, après tout, tout le monde habite quelque part. Déjà pour la plupart des gens investir dans un apparemment leur donne des sueurs froides et on les comprend:

L’habitation a plusieurs inconvénients.

• vous subissez les changements de loi tous les 4 matins

• les locataires ont tous les droits et le soutien d’associations qui abuse du droit

• il faut régulièrement faire des travaux

• il est impossible de connaître à l’avance son rendement net car il y a trop de surprises

• il faut une attention constante car il est impensable de laisser un locataire sans eau chaude pendant plusieurs jours

Et c’est ok quand on démarre, l’habitation est probablement ce qu’il faut faire car on en comprend mieux les règles…

…mais faut être clair, au bout d’un moment on n’a plus envie de gérer ça.

On peut même, comme je l’ai fait, déléguer, organiser les choses pour être au minimum ennuyé. Ça marche mais cela reste un pansement sur une jambe de bois. La réalité reste que c’est toujours pas mal de suivi.

J’ai aujourd’hui plus de 40 locataires et comme tout le monde j’aime bien encaisser les loyers mais j’aime moins gérer tous les petits bobos, les trucs qui cassent, les travaux à droite et à gauche, les râleurs, les SMS du papa qui s’inquiète que l’aspirateur dans la colocation de sa fille marche mal…

Tout investisseur se demande si c’est vraiment du temps bien utilisé. Pour certains, c’est aussi se demander si ça vaut bien le coup de quitter un poste de direction pour faire ça à la place.

Que l’investisseur qui n’a jamais reçu un email pour un abattant de WC cassé me jette la première pierre…

Et que dire du locataire qui loue depuis 2 ans et ne veut pas mettre 20 € pour un pommeau de douche ?

Et je ne parle même pas des locataires “cassos” dont tout le monde a peur. Ils ont un pouvoir de nuisance disproportionné avec la bénédiction de l'État.

Bref, on manque cruellement de logement en France et nos dirigeants semblent mettre de l’huile sur le feu.

Car le problème c’est que l'État adore taper sur les propriétaires, imposer des contraintes : Permis de louer, encadrement des loyers…ça vous parle ?

Et encore une fois, on peut tirer son épingle du jeu dans ce marasme comme je l’ai fait et vous l’avez probablement déjà fait avec des investissements rentables.

La question c’est surtout comment faire mieux pour la suite ?

Le problème c’est que l’habitation n’est en réalité pas la meilleure forme d’immobilier. En tous cas pas la bonne forme pour un investisseur qui ne veut pas se créer un second job.

Pour vivre de l’immobilier, il vous faut un investissement plus passif où il n’y a pas de travaux réguliers, pas d’équipement à maintenir en marche. Un rendement prévisible. Une relation d'égal à égal avec son locataire.

Le grand principe à respecter c’est de ne pas être sous le coup de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui encadre les baux d’habitation.

Donc pour faire simple, il ne faut pas louer de logement.

Beaucoup de gens l’ont compris et font de la location courte durée (Airbnb), c’est une bonne alternative mais qui demandent du travail, des travaux, n’est pas très prévisible et pour lequel la réglementation est assez hostile.

Tout ça fait que j’ai démarré dans les locaux commerciaux il y a plus de 5 ans. D’abord un peu par hasard quand j’ai acheté un immeuble avec un local commercial à son pied.

Puis en faisant l’acquisition de locaux seuls en direct ou carrément en achetant des parts de foncière.

Est-ce un investissement parfait ? Bien sûr que non. Chaque investissement à ses contraintes et ses risques. Il serait naïf de croire le contraire.

Mais ce que j’aime particulièrement avec les locaux commerciaux, c’est que c’est un monde “professionnel”.

Dans ce monde, on finance sans parler de HCSF. Le rendement net, c’est le rendement brut car le locataire paye la taxe foncière (la plupart du temps).

Le locataire fait les travaux dans son local et ne vous demandera pas de dépanner son chauffe-eau ou sa plaque de cuisson.

Au moindre problème, le contrat est très protecteur pour vous.

Bref, imaginez ne rien faire, ne rien avoir à faire et vous contentez d’encaisser des loyers.

Je vous vois dans le coin vous poser la question. “Vraiment rien ?

Evidemment non. Comme dans tout contrat, il se peut qu’il se termine et qu’il faille relouer. Mais dans les locaux commerciaux c’est rare car votre locataire souhaitera revendre son contrat de location (oui il peut le faire) et donc cherchera un remplaçant pour vous…

Donc si je résume.

On a un investissement plus facilement finançable.

Avec beaucoup moins de gestion. Avec aucuns travaux.

Dont la rentabilité est prévisible.

Mais ce milieu est un peu fermé. Il est peu compris.

Et comme l’un de mes métiers c’est de démocratiser les investissements, j’ai réuni tout ce qu’il faut savoir pour réussir dans les locaux commerciaux.

Il y a pas mal de spécificités comme la déspécialisation, la monovalence, le déplafonnement des loyers et de nombreuses clauses spécifiques à ce type de contrat.

L’idée est de vous guider pour chercher, analyser un deal et gérer votre local commercial et mettre un pied dans ce monde assez cool.

Car en plus, oui la rentabilité est au rendez-vous. Et elle s’améliore avec le temps grâce à phénomène : l’Indice des Loyers Commerciaux qui a tendance à progresser vite, plus vite que son équivalent dans l’habitation.

Et surtout en achetant au bon endroit, vous bénéficierez de l’amélioration des facteurs locaux de commercialité. Tout ce qui fait l’attractivité et donc la valeur d’une rue et donc de votre local.

En pratique, j’ai réuni tout ce que vous devez savoir dans un programme complet dont voici le détail :

Vous allez y trouver :

• La présentation détaillée du bail commercial, ses clauses, ses particularités

• Ma checklist avec toutes les questions à se poser sur un deal

• Comment éviter d'acheter trop cher (attention, il y a beaucoup de filous dans ce secteur)

• La fiscalité, le financement des locaux commerciaux

• Un véritable guide pratique où je vous guide pas à pas dans votre projet

Module 1 - La stratégie LocauxPro

Comprendre le marché du local commercial
Pourquoi le local commercial est la meilleure forme d'immobilier
Comment aborder ce type d'investissement ?

Module 2 - Cibler votre recherche

Commerce, bureau, entrepôt... que faut-il acheter ?

Comment faire votre recherche de local commercial ?

La différence entre fond de commerce et murs

Les meilleurs sites / agents pour trouver vos locaux commerciaux

Les zones et les types de biens à cibler

Un type de local commercial méconnu

Module 3 - Analyser un deal

Les 7 critères à regarder pour choisir un local commercial

Mes techniques peu communes pour récolter beaucoup d'informations sur le passé du local

Les 2 pièges très courants qu'utilisent les vendeurs...

Comment calculer la valeur d'un bien et la rentabilité ?

Cette somme d'argent que vous pouvez demander au locataire

Faut-il acheter sans locataire ?

Pas de porte ou droit d'entrée

Module 4 - Analyser le locataire

Le type de locataire à éviter

Ce que vous pouvez demander comme garanties à votre locataire

Comment analyser un locataire déjà en place

Anecdotes et histoires vécues

Module 5 - Analyser le contrat de location

Les 6 points clés à analyser sur un contrat de location

Qu'est-ce que le droit au bail ?

Comment résilier un contrat de location ?

Comment augmenter le loyer d'un bail commercial ?

Les clauses importantes dans un contrat de location

Les types de baux commerciaux

On analyse un bail commercial de A à Z ensemble

Module 6 - Les spécificités du bail commercial

Le déplafonnement du loyer

La déspécialisation

La monovalence

Comment se passe un changement de locataire

Le type de transformation le plus rentable pour un local commercial

Module 7 - Fiscalité et financement

Quel est le meilleur mode de détention ?

Quelle est la fiscalité d'un local commercial ?

Que se passe-t-il s'il est au pied d'un immeuble qui vous appartient ?

La fiscalité du pas de porte, du dépôt de garantie, de l'indemnité d'éviction et de déspécialisation

Faut-il collecter et payer la TVA ? et la CRL ?

Comment vous faire financer votre local commercial

Les éléments à négocier avec la banque

Les clauses importantes dans le compromis de vente

Quels sont les travaux existants pour un local commercial ? (et qui les fait!)