Ils m’ont presque dégoûté de l’immobilier…
et je ne pense pas être le seul :
Pour des raisons de décence les noms des agences sont floutés...
La plupart des gens pensent que dans l'immobilier, le problème c'est les locataires mais mon constat, c'est que le problème c'est surtout les agences incompétentes !
Ce coup de l’agence immobilière qui ne fait pas son travail, c'est tellement classique…
Et si vous l’avez vécu vous savez l’horreur et la frustration que c’est…
Honnêtement je n’ai pas beaucoup de mérite à tirer sur l'ambulance.
Les Français détestent déjà les agents immobiliers et ce n’est pas pour rien.
Pourtant je ne vais pas me faire que des amis en écrivant ces lignes…et en dénonçant les pratiques honteuses dont les investisseurs sont les victimes...
...mais mon but est que les investisseurs maximisent leur rentabilité. Que tous les acteurs s’améliorent.
Parce que la réalité, c’est celle-là :
Beaucoup d’investisseurs délèguent à une agence la gestion contre 7 à 10 % du loyer tous les mois.
Source :
Pourquoi une agence vous coute 2 à 3 fois plus cher que prévu...
Prenons l’exemple d’un loyer de 500 €, ça fait donc entre 35 et 50 € par mois de frais de gestion.
Si pour 50 € vous êtes tranquille, c’est génial… sauf que c’est leur premier "mensonge" : cela va vous coûter beaucoup plus cher.
Je me suis fait avoir comme tout le monde quand je démarrais dans l’immobilier. En réalité il y a des coûts cachés à plusieurs niveaux...
Déjà pour changer de locataire !
La relocation coûte entre 7.5 % et 10 % du loyer annuel.
Source :
Faisons le calcul
Si on reprend l’exemple de notre loyer de 500 €, ça veut dire que chaque changement de locataire va vous coûter entre 600 €.
En moyenne, une relocation par an, c’est assez courant.
Donc si on fait le calcul, on en est déjà à 50 € par mois de gestion locative x 12 mois = 600 € annuels + 600 € d’honoraires de relocation. TOTAL = 1200 €.
Donc rien que là en fait vous venez de comprendre qu'une gestion en agence va minimum vous coûter le double de ce que vous pensez !
Donc rien qu’avec un changement de locataire, vos frais de gestion ne sont plus de 8,3% dans notre exemple -600 sur 7200 mais passent à 16,7 % !
Mais ce n’est pas tout...
Là où ils vous font encore perdre de l'argent
L’autre gros scandale, c’est la vacance locative. Parce que vos locataires sont rationnels tout comme vous et moi.
Et ils ont horreur de payer (cher) pour des services d’ouverture de porte et donc ils vont éviter les biens loués par agence autant qu'ils le peuvent.
Donc en louant par une agence vous êtes en compétition avec un boulet au pied. Les agents n’étant pas toujours très bien organisé, n’anticipent pas la relocation.
Ainsi, vous pouvez très facilement avoir 15 jours à un mois de vacance locative sans que cela n’émeut personne à l’agence.
“On ne reçoit pas d’appel”
Comme me l’a dit une fois une agence qui n’arrivait pas à relouer mon appartement depuis 2 mois.
J’ai mis l’annonce en ligne et je l’ai reloué en 7 jours.
Suis-je plus efficace ? Honnêtement, je n’en doute pas. Mais les locataires ont aussi horreur des agences.
Admettons que vous perdez 3 semaines entre 2 locataires.
Si on fait le total, ça donne 1200 € de gestion et relocation + 375 € de perdus pour cause de vacance locative. Total 1575€.
131 € par mois de frais/perte sur 500 € de loyer.
Vous sentez le problème ?
Parce que le pire c’est ça : à part la relocation il ne se passe rien la plupart de l’année !
En gros vous payez pour envoyer une quittance qu'un logiciel gratuit peut générer automatiquement.
Ils gèrent mais ne sont pas responsables...
J’ai des amis qui avaient leur bien en agence. Après plusieurs mois de vacance locative, l’agence trouve enfin un locataire. Au moment de l’état des lieux et de la remise des clés, ils se sont rendu compte qu’EDF avait fermé le compteur car le bien était resté vide plusieurs mois.
Il fallait donc quelques jours pour réouvrir le compteur.
Ça, c’est typiquement un manque d’anticipation de la part de l’agence, alors que c’est eux qui gèrent, ils sont payés pour ça.
Le résultat pourtant, c’est que le nouveau locataire a dû passer plusieurs nuits à l’hôtel et que la facture a été payée pour moitié par le locataire, et pour moitié par les propriétaires.
L’agence s’est complètement dédouanée.
Vous voyez l’effet que ça peut avoir sur votre cashflow mensuel si, pour un loyer de 500 €, vous devez au moins sortir 130 € chaque mois pour la gestion.
C’est un quart de vos revenus locatifs qui partent uniquement dans la gestion.
Pourtant, la gestion, c’est vraiment la clé de la réussite dans l’immobilier.
Quand on regarde la vie d’un projet, on a tendance à croire qu’on a fait le plus dur une fois qu’on a trouvé le bien, qu’on a obtenu le financement, qu’on a fini les travaux et qu’on a enfin mis le bien en location.
Alors qu’en réalité, bien acheter, c’est juste la base, le préalable, mais c’est l’excellence opérationnelle qui va véritablement faire la bonne affaire.
Et vous savez quoi? C'est même pas le pire!
L’autre "mensonge" ?
Vous n’aurez jamais 100% de vos loyers. Chaque mois l’agence va prélever 10 à 20% des loyers pour les dépenses ou les potentielles dépenses (charges de copropriété, réparations…).
Du coup vous lui faites sa trésorerie et vous n’allez recevoir que 80% des loyers.
Si vous n'avez pas anticipé ce point-là et que votre marge est trop faible, vous allez vous retrouver à piocher systématiquement dans votre épargne ou sur vos autres revenus pour payer le prêt.
Et certains mois ce qu'il va se passer c'est que vous recevrez votre relevé de l'agence et cette fois-ci il n'y aura même pas 80 % du loyer il y aura 50 % ou il y aura zéro.
C'est-à-dire que personne ne vous aura prévenu que le locataire n’a pas réglé son loyer.
Donc si je résume la situation vous avez de base jusqu'à 25 % de vos revenus locatifs qui partent en gestion.
Vous rajoutez à cela les charges de copro, les réparations, la taxe foncière, le prêt immobilier et la fiscalité éventuelle si vous n'avez pas ma formation sur la SCI.
Au final, vous perdez de l’argent tous les mois, vous n’atteignez pas vos objectifs de cashflow, vous avez l’impression que tout ce qu’on vous a dit sur Internet était faux et que l’immobilier ne va pas vous permettre d’atteindre votre rêve de liberté financière.
Ce que font la plupart des propriétaires au bout d'un certain temps c'est qu'il change d'agence en espérant que la prochaine soit mieux.
Il peut évidemment arriver que cela se passe bien pendant un temps ce qui est quand même la moindre des choses mais le prix à payer reste le prix fort.
Et puis un jour, vous vous rendez compte que l’agence n’a pas effectué les réparations nécessaires pour maintenir le bien en bon état, qu’elle n’a pas exigé des locataires qu’ils fassent l’entretien ou payent les réparations qui leur incombaient, et vous vous retrouvez à devoir mettre un bon billet sur la table pour remettre votre bien en état et permettre sa remise en location.
Ce que je vous dis là, c’est du vécu !
Un jour j'ai décidé d'inspecter un appartement que j'ai à Lyon que l'agence avait laissé vide pendant 4 mois.
(Ce n'est bien sur pas sa faute 🤬 )
Je me suis rendu compte qu'à part gérer des papiers depuis un bureau ils ne prenaient aucun soin de l'appartement !
Et bien entendu ils justifiaient tout comme si c'est moi qui avait tort et m'ont rendu responsable du résultat.
Regardez juste ce que j'ai trouvé en ouvrant la porte, je n'aurai jamais remis en location un appartement dans cet état...
L'état du plan de travail, normal selon l'agence...
L'agence a reloué l'appartement avec une chaise cassée et cela ne choque personne...
Quand ils n'essaient carrément pas de m'arnaquer...
Bref les agences ont démontré pour la très grande majorité d'entre elles leur incompétence et leur manque de fiabilité quand ce n'est pas dans certains cas de la malhonnêteté.
Et puis après il y a des conflits d'intérêt .
C’est du vécu aussi : j’avais des biens dans une agence dont le patron avait également une boîte de travaux.
Et j’avais remarqué que l’agence faisait très facilement intervenir ladite boîte pour remettre à neuf des trucs qui auraient pu être réparés à moindre coût ou qu’elle me facturait à moi des prestations pas forcément nécessaires.
Et le truc c’est que toi, tu n’as pas forcément le contact du locataire, c’est pas toi qui communique avec lui, et si tu es loin en plus, tu n’es plus du tout en charge.
Où encore ce cas où l'agence faisait intervenir une société extérieure pour faire les états des lieux. Du coup ils étaient très bien faits mais ils étaient surtout facturés !
A quoi sert l'agence dans ce cas ?
Le vrai problème c'est que la gestion n'attire pas les "talents"
Et tout ça, si ça arrive, c’est parce que dans le fond, la gestion, ce n’est pas la priorité des agences.
Vous avez UNE personne qui gère 200 lots ou plus.
Pour vous, cette location, elle est hyper importante, c’est un pas de plus vers votre liberté financière, vous avez sué pour obtenir le financement, pour trouver les artisans, pour que les travaux soient finis à temps, etc.
Vous êtes hyper investi financièrement et émotionnellement.
Mais pour l’agence, en revanche, vous n’êtes qu’un propriétaire parmi d’autres, et votre bien, c’est un bien parmi des centaines.
La raison pour laquelle la gestion n’est pas particulièrement valorisée dans les agences, c’est que ce n'est pas ça qui rapporte gros.
C’est pour ça qu’ils vont y consacrer le minimum de ressources possibles.
C’est une espèce de sous-métier, parce que ce qui rapporte de l’argent, c’est la vente.
Du coup, les bons agents ne font pas de la gestion, ils font de la transaction.
Si l'agent immobilier veut sa Porsche un jour c'est pas en louant des appartements à 500 € le mois qui va y arriver donc la location n’est pas sa priorité.
Voici l'erreur que font tous les propriétaires
Parce que le vrai problème, au fond, c’est qu’en confiant la gestion de votre bien à une agence, vous déléguez intégralement le contrôle.
Le principe de l’investissement immobilier en direct c’est de garder le contrôle.
Si vous ne voulez rien avoir à faire, c’est : prenez des parts de SCPI ou des actions à dividende. Ça marche bien, c’est bien géré, et vous êtes tranquille.
Vous pouvez aussi prendre des parts de bien immobilier sur la Blockchain.
La clé pour réussir votre investissement dans la durée, c’est de garder le contrôle et surtout de définir le processus de travail.
Mais attention : garder le contrôle ne veut absolument pas dire que vous devez tout faire vous-même.
Je vis à 1700 km de mes investissements et il m’est physiquement impossible de tout faire.
Il y a une différence de taille entre déléguer et abandonner totalement le contrôle.
Cela fait 10 ans que je gère l’essentiel de mon patrimoine de plus de 40 lots sans agence et à distance.
Le calcul est simple pour moi. J’encaisse 20 000 € de loyer chaque mois. Avec une moyenne à 15% pour rester conservateur, cela voudrait dire qu’une agence me coûterait au moins 3000 € chaque mois et potentiellement 5000 €.
Je peux vous d'ores et déjà vous dire que cela me coûte au moins 3 fois moins cher tout en me permettant d'avoir moins de vacances locatives.
Donc je sais que le modèle que j'utilise me coûte au minimum 5 fois moins cher qu'une agence.
Et vous allez comprendre exactement pourquoi...
Ce que j’ai fait, c’est que pour la première fois j’ai réuni tous mes processus, les documents que j’utilise et j’ai tout mis à plat pour que vous puissiez les appliquer.
Je vous partage ma méthode pour dire Adieu aux agences et gérer de manière indépendante vos biens immobiliers (même si vous n'avez qu'un seul appartement).
Spécialement conçue pour récupérer 10 à 20% de frais chaque mois. C’est ici juste derrière le bouton “Démarrer la formation”.
Voici mes résultats
Imaginez maintenant que vous avez le contrôle en direct de vos biens immobiliers. Vous savez exactement ce qui se passe, vous ne payez plus des frais exorbitants à une agence et tout est sous contrôle.
Finies les mauvaises surprises. Fini de courir après les informations. Vos investissements immobiliers révèlent leurs pleins potentiels.
Voici un tableau que je tiens à jour chaque année avec mes statistiques de changement de locataire :
2021 étant une année particulière, j’ai eu pas mal de relocation. Mais en moyenne, il s’écoule 4 jours entre 2 locataires.
(mais je suis certain que l’on peut encore faire mieux et on y travaille)
Mais surtout pour quel prix ?
Ma gestion locative me coûte environ 7000 € par an et cela inclut les relocations mais aussi toutes les autres petites choses, réparations et dépannages. (hors matériel)
J’encaisse 240 000 € de loyers par an, même négocié à 10% tout inclus, une agence me coûterait au moins 24 000 €.
La gestion indépendante avec les bons processus, ça marche.
Je consacre 6 heures par mois à la gestion des biens qui me rapportent 20 000 € de loyers.
Et le reste, c’est délégué mais je garde la responsabilité et le contrôle de ce qui est fait, selon le processus que J’AI mis en place.
L’idée de la gestion indépendante, c’est d’atteindre l’excellence opérationnelle.
Concrètement, ça veut dire réduire voire carrément éliminer la vacance locative, avoir un bien toujours en bon état, attirer et sélectionner les bons locataires, avoir des changements de locataires fluides, une relocation rapide, limiter au maximum les dépenses imprévues.
Et l'idée c'est de pouvoir partir en vacances, gérer vos biens depuis n'importe où dans le monde en toute confiance.
Voici le programme de cet investisseur 😁
Ce que vous allez y trouver :
La présentation détaillée de tous les processus que j'utilise
La méthode exacte pour trouver votre gestionnaire terrain
Les critères à regarder pour choisir la bonne personne
Tous les outils et documents que j'utilise
Toutes les astuces que j'ai réunies au fil des années pour bien gérer
Comment commander ?
1️⃣ Cliquez sur le bouton orange juste en dessous 👇
2️⃣ Connectez-vous et entrez vos informations de paiement dans le formulaire sécurisé
3️⃣ Une fois la formation commandée, elle sera ajoutée à votre espace membre.
Votre accès à vie est garanti.
Le programme
Voici ce que vous allez apprendre dans cette formation 👇
Pourquoi il faut fuir les agences 😡 et les vilains petits secrets qu’ils ne veulent pas que vous sachiez…
Le processus de mise en location précis 👌 que j'utilise et que j’optimise depuis 10 ans pour relouer vite
La liste exacte des outils 🤩 que j’utilise (coût annuel : 200 €) pour gérer mon parc immobilier complet
Le formulaire clé en main pour gérer les incidents avec vos locataires (ils n’ont qu’à le remplir en quelques minutes)
Ma manière de gérer les travaux en étant à distance avec un document clé à recopier
Comment j’ai “mac donaldisé” la gestion locative pour que mon gestionnaire n’ait pas de questions à se poser
Les informations précises à remplir en 5 minutes dans le contrat de location
Les vérifications à faire sur les dossiers des locataires sans payer de services supplémentaires
Comment j’applique l’ingénierie sociale sur les candidats pour filtrer les locataires à problème… (100% légal)
Les 2 dates clés dans un contrat de location que la plupart des bailleurs ignorent et qui peuvent vous faire perdre des semaines de loyer
Ma manière de gérer les forfait de charges locative qui m’a éviter de perdre des centaines d’euros chaque mois 😜
Mes modèles de baux de location (nue, meublée, colocation, inventaire du mobilier, livret d’accueil, email type) que vous pouvez reprendre en intégralité
Les 3 solutions pour le cautionnement de vos locataires (et ma préférée) ainsi que l’acte de caution que j’utilise
Le document partagé avec mon gestionnaire que j’utilise pour gérer mon parc, suivre les départs et les tâches à réaliser
Comment trouver la bonne personne pour gérer vos biens sur le terrain et à quel prix la payer
Quel est le profil parfait pour gérer des biens immobiliers, ce n’est pas du tout ce à quoi pensent 99% des gens 😏
3 solutions alternatives pour gérer un bien immobilier facilement à un coût encore plus réduit
Les conditions à réunir pour que votre gestionnaire soit efficace et heureux
Les outils pour signer de manière électronique un contrat de location en quelques minutes
3 vidéos de formation spécialement faites pour votre gestionnaire afin de le former à mes processus
Comment réaliser un état des lieux irréprochable 👌 (et quoi faire si vous ne voulez pas vous en occuper)
Comment j’organise ma gestion pour pouvoir voyager et ne pas recevoir d’appel téléphonique
Les 2 outils de gestion locative qui valent le détour, l'un simple et économique, l'autre avec toutes les assurances inclues (impayé, dégât, réparation)
Une astuce diablement efficace pour répondre aux messages en 5 secondes montre en main 💪 (et ne pas perdre de temps à taper ou dicter les mêmes réponses)
Quelles sont les obligations annuelles en tant que propriétaire (c'est quelques actions simples à faire)
Mon approche pour libérer un appartement loué par un locataire “indésirable” tout en restant dans la légalité 😈
Ma méthode pour récupérer un appartement propre après chaque départ de locataire et éviter des frais inutiles avec la procédure précise que j'utilise
En plus de votre formation...
Bonus Inclus
Voici ce que vous vous allez recevoir avec votre formation 👇
🎁 OFFERT À TOUS LES CLIENTS DE LA FORMATION
Mon document de suivi
(Valeur 150,00 €)
C'est la pièce centrale de ma gestion partagée avec mon gestionnaire.
Je l'utilise au quotidien pour suivre les relocations en cours, les tâches et partager toutes les informations avec mon gestionnaire.
Il est à vous avec cette formation.
C'est un élément indispensable.
🎁 OFFERT À TOUS LES CLIENTS DE LA FORMATION
Mes modèles de baux
(Valeur 150,00 €)
Bail de location nue, meublée, colocation et l'acte de cautionnement que j'utilise à chaque fois !
Clause résolutoire, grille de vétusté, tout y est optimisé.
Simple et efficace.
🎁 OFFERT À TOUS LES CLIENTS DE LA FORMATION
Le livret d'accueil
(Valeur 100,00 €)
C'est le document que je fourni à chaque locataire pour qu'il ait toutes les informations sur son logement (et ses obligations).
Ne passez pas à côté de cette pépite.
🎁 OFFERT À TOUS LES CLIENTS DE LA FORMATION
Ma check-list de travaux
(Valeur 150,00 €)
Le document parfait pour prévoir, suivre et contrôler la réalisation des petits travaux lorsque vous n'êtes pas sur place.
🎁 OFFERT À TOUS LES CLIENTS DE LA FORMATION
Les emails pré-écrits pour vos locataires
(Valeur 150,00 €)
Les 8 messages types déjà rédigés et prêt à être envoyés à vos locataires.
Ils vous feront gagner beaucoup de temps !
🎁 OFFERT À TOUS LES CLIENTS DE LA FORMATION
Le formulaire de qualification des sinistres
(Valeur 150,00 €)
Pour permettre à vos locataires de signaler un problème sans avoir à vous appeler.
Indispensable pour qualifier le problème et comprendre ce qu'il faut faire.
🎁 OFFERT À TOUS LES CLIENTS DE LA FORMATION
La liste des réparations à la charge du locataire
A lui fournir pour qu'il sache exactement ce qui est à sa charge.
🎁 OFFERT À TOUS LES CLIENTS DE LA FORMATION
L'inventaire complet d'un appartement meublé
(Valeur 150,00 €)
Les références, liens d'achat et prix de chaque élément nécessaires pour meubler un appartement de A à Z.
Une mine d'or !
Comment commander ?
1️⃣ Cliquez sur le bouton orange juste en dessous 👇
2️⃣ Connectez-vous et entrez vos informations de paiement dans le formulaire sécurisé
3️⃣ Une fois la formation commandée, elle sera ajoutée à votre espace membre.
Votre accès à vie est garanti.
Satisfait ou Remboursé
🏅 Ma garantie de remboursement
Vous pouvez tester une leçon de la formation pendant 14 jours et si jamais elle ne vous convient pas, vous serez intégralement remboursé par simple demande email.
Le support client vérifiera que vous n'avez consulté qu'une seule leçon et rien d'autre.
Je ne veux avoir que des membres heureux !
Témoignages Clients
J'ai la chance d'avoir formé des milliers de personnes depuis 10 ans
Des formations 100% qualité
Mon attention est vraiment de fournir des formations de qualité
comme peut l'attester la note obtenues après avoir sondé nos clients !
Vous avez encore des questions ?
Questions & Réponses
Voici les questions les plus fréquentes 👇
Tout à fait ! Si vous avez une SCI ou un projet de SCI dans les 6 prochains mois, une dépense de formation sur le sujet est totalement admissible en frais.
Vous auriez tort de vous en priver !
Tu as accès à un espace personnel où tu vas retrouver des contenus vidéos.
Lorsque c'est adapté je filme mon écran, je détaille autant que possible mes explications.
Quand c'est pertinent il y a aussi des documents annexes, des modèles à réutiliser qui sont à télécharger.
Vous conserverez votre accès à la formation à vie. (même si un jour nous changeons de plateforme).
Vous pourrez la suivre et la suivre à nouveau dès que vous en sentirez le besoin.
Cliquez sur le bouton "Démarrer la formation".
Vous recevrez immédiatement un accès à la formation intégrale.
C'est une formation vidéo enregistrée par Michael Ferrari.
Elle est dans votre espace membre. J'ai préparé des supports détaillés afin d'aborder chaque point avec des exemples et des chiffres.
Toutes mes formations sont couvertes par ma garantie Satisfait ou Remboursé.
Vous pouvez consulter la première leçon de la formation en entier…
Si jamais cela nous vous convenait pas (peu importe la raison et sans devoir vous justifier ni envoyer un courrier recommandé), vous pouvez demander le remboursement intégral.
Mon équipe vérifiera que vous avez regardé une seule leçon (et que vous n'avez pas ouvert les autres, ni les documents annexes).
Si c'est bien le cas, vous serez intégralement remboursé dans les 5 jours.
S'il y a un problème technique ou que tu souhaites exercer la garantie de remboursement, le support est disponible à contact@esprit-riche.com
Adieu Agence - Gestion Locative Indépendante
Réussir un investissement, c'est réussir la gestion. Et pour ça, on peut dire que les agences sont (dans 95% des cas) vos pires alliés. Reprenez le contrôle et déléguez efficacement pour gérer, même à distance, vos biens immobiliers comme ils le méritent.
Très tôt j'ai compris qu'en étant d'une famille d'ouvrier l'avenir serait dur pour moi.
Ma famille étant surendettée, j'ai cherché comment m'en sortir, faire mieux et être en sécurité.
L'apprentissage, l'investissement et l'entreprenariat ont été mes solutions.
Aujourd'hui je suis financièrement libre et je peux transmettre mes outils.